Son Eklenen

💼 Düzenli Yatırıma Başlangıç Rehberi (2025)

tarih:
0

Yatırım Olarak İlk Kez Ev Almayı Düşünenler Nelere Dikkat Etmeli? (2025 Rehberi)

tarih:



lk evini almak hem duygusal hem de maddi açıdan büyük bir adım. Bu rehber, yatırım gözüyle ve pratik adımlarla “ne yapmalıyım?” sorusuna net cevaplar veriyor: finansal hazırlık, kredi ve masraflar, lokasyon & değerleme, hukuki kontroller, alım süreci, sonra yapılacaklar ve bir kontrol listesi.

1) Neden “ev almak” bir yatırım kararıdır?

Ev sadece barınma değil: doğru alındığında sermaye koruma, kira geliri (rental yield) ve zaman içinde değer artışı sağlar. Yanlış seçimse, bakım masrafları ve düşük likidite nedeniyle seni zorlayabilir. Bu yüzden planlı hareket etmelisin.

2) Finansal Hazırlık — Önce sayıları bil

a) Bütçe ve peşinat

  • Önce net bütçeni belirle: elinde peşin (nakit) ne kadar, aylık tasarruf ve acil durum fonun ne kadar?

  • Türkiye’de genelde banka kredileri için peşinat istenir; pratikte çoğu kredi başvurusu %20 civarı peşinatla (veya daha yüksek) kabul edilir. Bu oran bankaya ve kredinin türüne göre değişir — kesin oranı kredi başvurusunda öğreneceksin.

b) Gerçek maliyeti hesapla (örnek kalemler)

  • Konut fiyatı (ör.: 1.000.000 TL)

  • Peşinat (ör. %20 → 200.000 TL)

  • Kredi tutarı = 800.000 TL

  • Aylık kredi taksiti → banka faizine göre değişir (faiz oranları dalgalıdır; krediye başvurmadan önce güncel teklif al).

  • Tapu harcı, vergiler, ekspertiz, dosya masrafı, sigorta, noter vs. ek maliyetleri unutma (toplamda birkaç bin TL’den onbinlerce TL’ye kadar çıkabilir).

  • Aidat / bakım / emlak vergisi / DASK (deprem sigortası) gibi yıllık giderleri hesapla.

Örnek kira getirisi hesabı (rental yield):
Eğer 1.000.000 TL’lik evin aylık kira geliri 5.000 TL ise:

  • Yıllık kira = 5.000 × 12 = 60.000 TL.

  • Brüt kira verimi = 60.000 / 1.000.000 = 0,06 → %6 brüt yıllık getiri.

(adım adım hesap yapıldı: 5.000 times 12 = 60.000; 60.000 bölü 1.000.000 = 0,06 → 6%)

3) Kredi (mortgage) hususları — nelere dikkat etmelisin?

  • Faiz tipi: Sabit faiz mi, değişken mi? Sabit faiz uzun vadede öngörülebilirlik sağlar; değişken faiz ekonomik koşullara göre değişir.

  • Vade: 10, 15, 20 yıl vs. Uzun vade aylık ödemeyi düşürür ama toplam faiz maliyeti artar.

  • Eşlik eden ücretler: Dosya masrafı, ekspertiz ücreti, sigorta, erken kapama cezası.

  • Aylık ödeme gücü: Aylık taksit, gelirinin sürdürülebilir bir yüzdesi olmalı (bankalar genelde belli oranlarda limit uygular).

  • Kredi ön onayı al: Ev aramaya başlamadan önce bankadan ön onay almak güçlü pazarlık argümanıdır.

4) Lokasyon ve Değerleme — “neresi” en önemli faktör

  • Ulaşım & altyapı: Metro, otobüs, ana arterlere yakınlık; bu kriterler hem yaşamı kolaylaştırır hem de yeniden satışta avantaj sağlar.

  • Okul, sağlık, ticaret, sosyal alanlar: Kiracı arıyorsan veya satmayı planlıyorsan önemli.

  • Gelişim planları: Bölgeye yapılacak yeni yatırımlar (yol, metro, üniversite, AVM) gelecekte değer kazandırabilir.

  • Suça ve gürültüye bak: Güvenlik ve yaşam kalitesi fiyatı etkiler.

  • Fiyat/metrekare karşılaştırması: Aynı mahalledeki benzer ilanlarla karşılaştır; “çok ucuz” ise mutlaka sebebini araştır.

5) Evin fiziksel durumu — ekspertiz ve kontrol listesi

  • Yapının yaşı ve yapı sınıfı (betonarme, çelik vs.) — eski binalarda tadilat, bakım maliyeti artar.

  • Isı / ses izolasyonu, su tesisatı, elektrik altyapısı kontrolü — görünmeyen maliyetleri ortaya çıkar.

  • Rutubet, çatlak, küf, mantar belirtileri — ciddi onarım gerektirebilir.

  • Isıtma sistemi (doğalgaz merkezi/şofben/klima) giderini düşün.

  • Deprem yönetmeliğine uygunluk — özellikle Türkiye’de çok önemli. Bina dayanıklılığı için yapı kayıtları, proje ve ruhsat kontrolü yap.

  • Profesyonel ekspertiz raporu al: Satın almadan önce bağımsız ekspertiz ile detaylı rapor ister. Bu, bankaların kredi ekspertizinden farklı olabilir.

6) Hukuki Kontroller — tapu ve yükümlülükler

  • Tapu kaydı (tapu sicili): Mülkiyet kime ait, ipotek, haciz veya diğer şerhler var mı? Tapu müdürlüğünden veya e-devlet üzerinden kontrol et.

  • İpotek ve borçlar: Satışı etkileyen herhangi bir ipotek varsa çözülmeli.

  • Kat irtifakı / kat mülkiyeti dokümanları: Yeni yapılmış projelerde proje aşaması önemli; aradaki farkları anla.

  • Yapı ruhsatı ve kullanım izni: Eksik belgeler varsa ileride sorun çıkarabilir.

  • Sözleşme hazırlığı: Satış sözleşmesini mümkünse bir avukat veya güvenilir emlak danışmanıyla incelet.

  • Vergi yükümlülükleri: Tapu harcı, emlak vergisi, KDV (yeni binalarda uygulanabiliyor) gibi kalemleri netleştir.

7) Müzakere & Pazarlık taktikleri

  • Pazarlık için güçlü argümanlar: Ekspertiz bulguları, piyasa karşılaştırması, hemen ödeme gücü (nakit) gibi avantajlar sun.

  • Evin gerçek değeri nedir? Benzer satılık evlerin fiyatını göster.

  • Tadilat gerektiren noktaları masaya koy: Onarım maliyetini fiyat indirimi talebine dönüştürebilirsin.

  • Zamanlama: Pazarlık için ilan süresini, sezonu ve satıcının aciliyetini değerlendir.

8) Satın alma sonrası — taşınma, bakım, kira yönetimi

  • Sigorta (DASK & konut sigortası) — deprem ve yangına karşı güvence.

  • Aidat ve site yönetimi: Eğer site içindeyse aidatlar ve yönetim kuralları aylık giderlerini etkiler.

  • Tadilat planı ve maliyeti: Taşınmadan önce yapılacak işleri planla, maliyeti bütçele.

  • Eğer kiraya vereceksen: Kira kontratı, depozito, vergilendirme (kiradan elde edilen gelir vergisi) ve yönetim (emlakçı, platform ücretleri) konularını belirle.

9) Yatırım perspektifi — sat/kal/kira kararları

  • Kısa vadeli al-sat (flipping): Pahalı risk; tadilat ve satış maliyetleri çok dikkat ister.

  • Uzun vadeli kiralama: Düzenli gelir istiyorsan lokasyon ve kira potansiyeli en önemli etken.

  • Değer artışı beklentisi: Bölgedeki altyapı yatırımları, kentsel dönüşüm gibi faktörler uzun vadede getiriyi belirler.

10) Kırmızı bayraklar — Dikkat et, kaçın!

  • Tapuda belirsizlik, ipotek/haciz kaydı.

  • Satıcının aceleci baskısı (acı karar alınmasına sebep olabilir).

  • Çok düşük fiyatlı “fırsat” ilanları — sahtecilik riski.

  • Eksik ruhsat, kaçak yapı, tapu tipi uyumsuzluğu.

  • Komisyon ve gizli ücretlerin şeffaf olmaması.

11) Adım Adım Yol Haritası (Kısaca)

  1. Bütçeni ve aylık ödemeye uygun limiti belirle.

  2. Bankalardan ön onay al (kredi kapasiten).

  3. İstediğin lokasyon ve özellikleri netleştir.

  4. İlanları tara, 3–5 iyi aday seç.

  5. Her aday için ekspertiz ve hukuki kontrol yaptır.

  6. Pazarlık et, teklif ver, sözleşmeyi avukatla gözden geçir.

  7. Tapu devri ve ödemeler tamamlandıktan sonra sigorta, elektrik/ su abonelikleri, tadilat planı.

12) Pratik Kontrol Listesi (Hemen Kullanılacak)

  • Net bütçe ve peşinat hazır mı?

  • Banka ön onayı alındı mı?

  • Ekspertiz raporu alındı mı?

  • Tapu kaydı temiz mi? (ipotek/haciz yok)

  • Yapı ruhsatı ve kullanım izinleri var mı?

  • Aidat/ortak giderler netleştirildi mi?

  • Mevcut kira potansiyeli araştırıldı mı?

  • Tadilat / onarım maliyeti tahmini yapıldı mı?

  • Sigorta (DASK) ve diğer poliçeler planlandı mı?

13) Yeni Başlayanlara Kısa Tavsiyeler

  • Önce öğren, sonra al. Acele karar almayın.

  • Küçük bir acil durum fonu ayırın; taşınma ve beklenmedik giderler için likit para olmalı.

  • Güvenilir ekspertiz, avukat ve emlak danışmanıyla çalışın — maliyeti genelde değerin katbekat ötesinde koruma sağlar.

  • Eğer hedef “yatırım amaçlı kira geliri” ise lokasyon en kritik faktördür; evin fiziki durumu ikinci sıradadır.

SEO Önerisi (Başlık & Meta)

  • Meta Title: İlk Kez Ev Alacaklar İçin Detaylı Rehber — Nelere Dikkat Etmeli?

  • Meta Description: İlk evini mi alacaksın? Bütçe, peşinat, kredi, ekspertiz, tapu kontrolleri, lokasyon seçimi ve pazarlık taktikleriyle adım adım yatırım rehberi. (5+ yıl yatırım planına uygun).

📚 Bu Makaleyi Okuyanlar Bunları da Beğendi

 

Yorumlar

Yorum Gönder